5月底,深圳市住房和建設局發布了《關于規范產業用房租賃市場穩定租賃價格的若干措施(試行)(征求意見稿)》(以下簡稱“若干措施”),目前已結束了意見征集。
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廠房租金過快上漲中小企業怎么辦?深圳年內將出臺租金指導價格

  為了遏制廠房租金過快上漲,深圳怎么辦?

  5月底,深圳市住房和建設局發布了《關于規范產業用房租賃市場穩定租賃價格的若干措施(試行)(征求意見稿)》(以下簡稱“若干措施”),目前已結束了意見征集。

  6月11日,深圳住建局副局長薛峰表示,從征集的意見來看,此次的政策幾乎是受到了一邊倒的歡迎。

  政策受歡迎的背后,是諸多實體企業主在過快上漲的廠房租金之下的苦不堪言,這也是深圳出臺政策大力度遏制廠房租金的原因。

  薛峰說,政策的意圖并非什么都管,主要是管不合理的部分,是穩租金而非壓租金,力求讓租金與市場價格接近,特別是在當前國內外的經濟形勢下,措施的出臺更有必要。

  中小企業壓力沉重

  薛峰透露,根據初步的摸底,當前深圳全市工業廠房的租金大約為27元/平米,低于北京和上海,但高于廣州的水平。

  近兩年的主要問題在于,租金上漲過快。

  龍崗區南灣街道辦的一位小企業主反映,他所租的廠房,去年的月租金是9800元,今年直接漲到了12500元。

  另一位開工廠的實體制造企業主表示,租的廠房到今年8月31日就要到期了,如果續租的話,租金差不多要漲40%。“那我肯定要搬,在附近找到了另一處廠房,但計算下來,租金也已經達到了40元/平米。”

  為什么不簽更長的租約?這位企業主回應,前幾年工改商控制得不嚴,廠房業主說,過不了多久就要拆除了,老廠房都不簽長期合同。

  薛峰介紹,即便是工改工,也有一定的利潤空間,出租方有的寧愿閑置也不租出來,或者只租比較短的一段時間,到期之后又繼續漲租。

  龍華區一家新能源汽車企業負責人告訴21世紀經濟報道記者,隨著片區廠房越來越貴,好多公司往坪山、公明等更遠的地方搬,或者搬出了深圳。

  深圳一位政府政策研究人士告訴21世紀經濟報道記者,深圳只有大約5%的制造企業是自有廠房,大部分是租賃,這導致無論是租金還是租賃期限,都存在不穩定的因素。

  今年年初的深圳兩會期間,有政協委員提交的《關于規范產業用房租賃行為,營造中小企業生存與發展良好營商環境的建議》指出,深圳絕大部分中小企業使用的用房空間都是租賃來的,近一段時期,中小企業用房的租金上漲兇猛,直接給中小企業帶來沉重的成本壓力。

  而從整個深圳來看,它所面對的至少是來自全國各地的競爭。深圳南瑞華騰新能源有限公司創始人辛世國告訴21世紀經濟報道記者,有幾個城市的政府部門都曾找他們接洽。為了招商引資,當地會在包括廠房、資金等方面提供優惠或幫助解決問題。

  21世紀經濟報道記者注意到,今年以來,來自全國多個地區的政府部門都前往深圳召開招商推介會。

  “創新型的中小型企業在深圳太多了。”辛世國說。

  年內將出臺租金指導價格

  關于廠房租金上漲,薛峰總結,既有合理的因素,也有不合理的因素。其中,合理的因素包括,產業轉型升級對優質空間的需求增加;公共配套設施在逐漸完善;城市更新的過程中,新建廠房增加了投入導致租金上漲等。

  但不合理的因素也非常突出。“工業廠房針對的是搞實業的,但有些人并非從事實業,租來再轉租,以謀取利益,接手的人發現還有利潤,繼續轉租,這就是二房東甚至三房東的問題了。”薛峰表示。

  “二房東”謀利的一個重要手段,在于通過增加公攤等辦法虛增面積,增加承租人的實際成本。

  一位企業主反映,碰到在實際面積的基礎上增加25%公攤面積的承租人,這已經算是“良心老板”了。

  為杜絕“二房東”,上述《若干措施》直接提出,產業用房原則上不得出租給個人、房地產經紀機構和未經備案的專業化運營機構。

  針對普遍存在的“虛增面積”問題,薛峰介紹,今后在租賃合同里要明確建筑面積、套內建筑面積和公攤面積。一些因為歷史遺留問題沒有進行法定測量的,必須委托有資質的機構進行測量,在出租時進行公示,并且在區政府產業租賃主管部門進行備案。此外,長效機制方面,未來將推動按照套內建筑面積進行出租計價。

  與住宅相比,廠房租賃幾乎沒有權威、透明的信息或交易平臺,這也是導致租金不合理上漲的一大原因。根據《若干措施》,未來深圳將建立全市產業用房信息平臺,集交易、備案、租賃監管等功能于一體,并且,深圳還將編制產業用房租金指導價格。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,廠房租金指導價格在全國都是首創。

  據薛峰透露,半年之后租金指導價格會出來,有了這一依據,到時候承租人將會擁有更大的“話事權”。

  但指導價格并非強制性推行,如何對業主方起到約束作用?

  薛峰介紹,首先要做的是鼓勵國有企業,包括社區股份合作公司等優先到平臺執行指導價,起帶頭作用,掌握在政府手中的產業資源大概占到了35%。其他產業用房仍然可以自主定價,但指導價一經公布,會在社會形成一種穩定的預期。

  此外,對于租金高出最近年度發布的指導價格15%的,市、區產業主管部門應當會同相關部門及時介入,經核實后可對出租人采取約談等措施。

  目前深圳的工業廠房,按用地來看大約是260平方公里,占全市建設用地面積的27.9%。薛峰說,這些工業廠房具體分布在哪些地區,實際使用情況,配套好壞等情況,還沒有完全掌握。全市產業用房普查的工作將落實到各級區政府,等基礎數據的摸底工作完成之后,信息平臺的功能也將進一步完善。

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