易憲容:當前房地產市場仍然要以穩為上
來源:全景網 發布時間:2018年12月20日 16:11

  隨著接連兩次中央政治局會議沒有提及房地產市場,以及國內四大一線城市二手房價環比全部下降,及山東菏澤消新購住房限制轉讓措施,及盛傳國家明年一月房地產市場有新政。在這個背景下,證券時報刊登文章表示,樓市終于變身實體經濟了。

  其實,這十幾年來,由于中國的房地產市場是一個政策市,房地產市場如何發展完全由政府的政策來左右。同時,國內房地產市場也是一種宏觀經濟調控工具,政府一旦感覺到經濟增長下行的壓力大,就可能通過刺激房地產市場來拉動經濟。所以,這十幾年來,房地產市場一起成為整個社會十分關注的大問題及熱點問題。本來是很小的事情,只要整體社會都在關注,就成了大問題了。

  比如11月份國內四大一線城市二手房價環比全部下降問題。是的,從國家統計局的數據看,國內一線城市的二手房價11月份是同比下跌了,但其下跌的幅度都很十分有限,都是零點幾,只是房價的波動而已,如果以2015年為基數,這四大城市北京、上海、廣州、深圳的房價上漲分別是45%、38%、50%、51%,與此相比,那么這種環比下跌,根本上就沒有多少意義。因為,這樣的環比下跌,要讓一線城市的房價回到理性,肯定是猴年馬月的事情。

  還有,對于山東菏澤消新購住房限制轉讓措施,這樣對房地產市場松綁本來就沒有多少意義。就如我在出臺這些政策時就指出的那樣,地方政府出臺這些政策目的就在于什么時候取消,該政策出臺時早就包含在其取消的意義上了。否則地方政府根本不需要這種宣示。既然新購住房限制轉讓措施肯定會取消的,那么這項政策對購買住房決策的影響肯定是極小,絕大多數購買住房投機炒作者根本就不會把這項政策作為其是否進入市場依據。所以,該政策無論是出臺還是取消對市場影響都是極小的,意義不是太大。

  還有,當前各地方政府各種行政性的購買政策或地方政府無所不用其極的行政性工具,就如2011年時出臺的不少行政性限購政策一樣,當2014年國內不少地方的房地產市場開始出現調整時,不少地方政府也很快地取消了當時各種限購政策,但這些行政性限購政策取消之后,市場反映仍然十分平靜,所起到作用也十分有限,直到2015年央行的住房按揭貸款信貸政策重大調控,這一波房地產市場價格瘋狂上漲才啟動。所以,這些無所不用其極的行政性的調控政策即使全部松綁,由于出臺時就作用不大,所以取消也無所謂。如果國內央行的住房按揭貸款的信貸政策不啟動松綁,估計這些行政性調控政策取消能夠起到作用都是十分有限的。

  對于樓市終于變身實體經濟,如果這是樣,當然是好事。但這不是說說而已。先得問問國家統計局同意嗎?如果國家統計局同意房地產已經變成為實體經濟了,在統計房地產業時把房地產作為實體經濟,那么房價漲跌也必然會納入消費價格指數,國內消費價格的指數的權重就得重新調整。如果國家統計局不管國際慣例這樣做,那么房價漲跌就必然會計算在消費價格指數里。如果未來中國的房地產市場價格也如早幾年那樣快速飚升,那么中國的消費價格指數就得漲到天上去了。如果消費價格指數快速上漲,那么央行也得快速調整基準利率了。銀行的利率全面上調,房地產市場的價格肯定會大跌。這是其一。

  其二,房地產是不是實體經濟,并非說說而已,最為重要的是政府是不是通過稅收政策(住房交易稅、住房交易所得稅、房地產稅等)在事前、事中、事后對住房的投資及消費進行了嚴格區分。如果沒有這樣區分,許多人本來購買住房就是為了賺錢,事實上也是購買住房在賺錢,現在就憑報紙說說而已是實體經濟,這是比較扯的謊言,無憑無據。當前中國房地產市場的問題就在于住房商品金融化,這個問題永遠是中國房地產市場面臨的難題。

  所以,當前市場流行說什么,地方政府出臺希望出臺什么樣的房地產市場,這樣都不是太重要,重要是如何保持當前房地產市場穩定,如果通過各種不當的言論來炒做新房地產政策出臺,希望以此來圖利,那么這對國內房地產市場未來發展肯定是不利的。(本文摘自作者博客)

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易憲容
原中國社科院金融發展室主任。
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