5月28日,深交所發布一系列問詢函,涉及三湘印象(000863)、*ST鹽湖(000792)、寶塔實業(000595)、紫光學大(000526)、ST銀河(000806)等公司。其中,由于對三湘印象的問詢中涉及張藝" />

利空出盡,三湘印象輕裝再出發

  每經編輯 祝裕

  5月28日,深交所發布一系列問詢函,涉及三湘印象(000863)、*ST鹽湖(000792)、寶塔實業(000595)、紫光學大(000526)、ST銀河(000806)等公司。其中,由于對三湘印象的問詢中涉及張藝謀等明星大佬及機構股東引發市場高度關注。而三湘印象本應于6月3日作出回復,之后一再推遲最終于6月14日才完成問詢函的回復工作。如此精心準備的86頁答卷到底有沒有解答監管機構和投資者的困惑?

  追蹤發現,這份經過精心準備的準法律文書卻被媒體從不同角度進行了解讀。通過對互聯網和報紙上關于三湘印象的報道梳理發現,絕大部分媒體對三湘印象的公告進行了正面解讀,對于三湘印象的經營現狀和未來抱樂觀態度。

  針對問詢函中的14個問題,梳理發現,重點在于張藝謀等導演團隊到期是否續約以及相關影響問題(問詢函問題1-(4))、地產業務拿地策略(問詢函問題5)、存貨周轉率低下(問詢函問題6)、燕郊項目存在風險(問詢函問題9)以及融資額減少的考量因素(問詢函問題14)等方面。通過對這些問題的跟蹤了解了解到:

  一、與張藝謀等導演聘期結束但仍在尋求新的合作模式

  針對問詢函中問題1-(4)“關于張藝謀等導演團隊到期是否續約以及相關影響問題”,三湘印象表示,根據之前的協議,隨著張藝謀導演的聘期于2019年5月結束,目前子公司觀印象與三位導演的聘期已經全部結束。但2019年4月,樊躍導演與觀印象續簽了《武漢“知音號”演出項目維護委托協議》;對于張藝謀導演沒有續約的原因,問詢函顯示主要是由于張藝謀導演近階段承擔的國家級任務比較重分身不暇,公司未來將繼續謀求與張導等三位導演的合作。同時,三湘印象與三位導演的合作形式將從“聘任制”轉變為“項目制”。

  據了解,張藝謀等3位導演為觀印象先后打造了“印象”“又見”“最憶”“歸來”四大黃金品牌。在演的項目包括“印象系列”5部:《印象劉三姐》《印象麗江》《印象大紅袍》《印象普陀》和《印象武隆》;“又見系列”4部:《又見平遙》《又見五臺山》《又見敦煌》和《又見馬六甲》;“最憶系列”1部:《最憶是杭州》;“歸來系列”1部:《歸來三峽》;單品漂移式多維體驗劇《知音號》,一共12部。已簽約但尚未公演的項目有《最憶韶山沖》《印象太極》《印象滇池》和《歸來遵義·長征之路》4部。這些節目不僅為觀印象的未來發展奠定了很好的基礎,也展示了中國文化影響力、推動了中外文化交流。三湘印象表示會在之后的經營中運營好這些項目。

  如此多的項目彰顯了張藝謀導演團隊在合作期內的辛勤勞動和巨大成果。張藝謀導演團隊保質保量的工作本可以獲得約定的收益,最終卻因市場變化而與媒體的說法相去甚遠。

  二、主動放慢拿地節奏降低經營風險

  針對問詢函中問題5關于“三湘印象近3年僅新增土地儲備一宗,請結合行業發展情況說明你公司對于房地產業務的定位及未來發展方向”的問題,三湘印象指出,近3年僅新增一宗土地儲備是公司基于自身判斷,出于降低經營風險目的所作的主動選擇。

  三湘印象指出,2016年中央工作會議提出“房子是用來住的,不是用來炒的”,同時考慮到公司現有的土地儲備相對充足,可滿足企業近幾年開發銷售的需求,于是作出了“穩步發展房地產業”的戰略選擇,在此時點公司拿地趨于謹慎,而是將工作的重點放在降低負債率以及推進存量土地的開發、預售許可證的取得和存貨的銷售工作上。通過努力,三湘海尚福邸(上海浦東)、三湘海尚觀邸(浙江杭州)兩個項目進入了銷售階段。截至2019年一季度,資產負債率降低至51.90%。

  三湘印象表示,較低的資產負債率加上公司AA+的債項評級,表明公司具有較強的融資能力和充裕的融資空間,再加上回流的銷售資金,為公司未來繼續深耕上海房地產市場的同時,積極參與長三角、京津冀和粵港澳大灣區三大城市群開發建設、擇機在以上區域新增土地儲備提供了資金保障;三湘印象還表示將緊跟房地產消費升級節奏,突出綠色科技地產的優勢和價值,針對改善型細分市場,形成以綠色設計為龍頭,集綠色建造、綠色裝飾、綠色運營相融合的開發運營模式。

  三、加大預售許可證申領力度提高存貨周轉速度

  針對問詢函中問題6“已完工項目長期未能結轉收入的原因,并請結合你公司最近3年存貨周轉率變化情況及行業水平說明本期存貨周轉率及未來加快存貨周轉擬采取的方式”這一問題。三湘印象指出:

  公司2018年度末已完工存貨余額23.29億元,主要由三湘海尚福邸(上海浦東)、虹橋三湘廣場(上海閔行)項目構成,約占已完工項目存貨余額的61%。其中:

  三湘海尚福邸(上海浦東)項目由于受上海市嚴控房地產項目預售許可證審批核發政策影響,取得預售許可證時間較原計劃嚴重滯后,導致該項目在報告期內未能實現清盤,同時也未能結轉全部收入。2019年,該項目才取得第二張預售許可證。截至2019年5月31日,該項目住宅部分已經全部售罄。

  虹橋三湘廣場(上海閔行)項目目前僅剩0805地塊上物業在售,出售率為55%。

  參照企業年報、CRIC統計顯示:2016年171家典型房企平均存貨周轉率為0.40,公司2016年度存貨周轉率為0.42,高于行業平均水平。2017年171家典型房企平均存貨周轉率為0.36,公司2017年度存貨周轉率為0.17。2018年171家典型房企平均存貨周轉率為0.35,公司2018年度存貨周轉率為0.1。造成此結果的主要原因是2018年項目所在地政府嚴控新房預售許可證,使得公司未能及時取得所有完成開發項目的預售許可證,影響了公司的銷售及交付進度,從而導致存貨周轉率下降。

  截至2019年5月31日,報告期末存貨余額94.76億元中的兩個項目(三湘海尚福邸(上海浦東)、海尚觀邸(浙江杭州))的存貨銷售了29.94億元,存貨周轉速度已經得到迅速提升。2019年一季度實現利潤3.81億元,同比增長579.16%,使一季度末資產負債率降低至51.90%,遠低于行業68.09%的平均水平。目前公司正在加緊對其余項目預售許可證的申請,爭取在2019年實現銷售,一旦開始銷售,還將會大幅提高銷售金額,還將進一步加快公司存貨周轉,進一步降低公司資產負債率。

  四、燕郊項目積極推進中一旦建成效益可觀

  針對問詢函中問題9:“年報顯示,你公司下屬子公司三河市湘德房地產開發有限公司截至年度報告披露日,部分地塊出讓方仍未完全交地,三湘森林海尚城(河北燕郊)項目的開發有可能存在一定風險。”從公告中可以發現:

  燕郊項目總用地面積為542.4465畝,總規劃建筑面積117.93萬平方米。該項目位于燕郊高新區燕高北路兩側,與北京城市副中心通州僅一河之隔,距離天安門直線距離35公里左右,相較其他環京片區,其地緣優勢不言而喻。從北京東大橋到北京平谷區地鐵22號線正在建設之中,該項目離最近的規劃地鐵站點約為2公里。該項目系2011年10月31日由下屬子公司三河市湘德房地產開發有限公司(股東分別是上海三湘集團有限公司、江蘇一德資產管理有限公司和張藝謀先生)通過公開招拍掛中標取得,項目土地成本90397.04萬元。

  公告顯示,張藝謀先生為了創新藝術,將建筑、文化、人居凝固為藝術,而成為森林海尚的股東之一,親自為該項目設計了整體規劃方案,并設想親自在森林海尚導演一臺“印象系列”的演藝作品,實現藝術、建筑的完美融合。

  該項目共由6個板塊組成。由于項目尚未完全具備交地條件,公司采取的是移交一塊建設一塊的策略。目前,14號商服地塊規劃建筑面積15.76萬平方米,其中4號樓、5號樓已主體結構封頂,1至3號樓正在全面施工;15號住宅地塊規劃建筑面積16.86萬平方米,目前正在全面施工。16-19號住宅地塊處于方案深化設計階段和辦理前期手續階段。項目一旦建成,經濟效益將非常可觀。

  對于未完全達到“七通一平”、暫不具備交地條件交地的16-19號住宅地塊,三湘印象也表示一直在與當地政府積極溝通,爭取盡早完成剩余地塊交地工作。

  五、資金充裕,發展后勁強

  針對問詢函中問題14:“年報顯示,你公司籌資活動產生的現金流量凈額為-10.37億,同比增減-157.84%。”三湘印象作出如下回應:

  公司近兩年融資情況變化趨勢到2018年為-10.37億元,是基于對宏觀形勢、房地產行業的中短期發展趨勢的判斷,也是公司貫徹國家調控政策以及公司戰略定位所作的主動選擇的結果。短期縮小融資規模沒有對公司業績產生不利影響,反而降低了公司負債率,為公司提供了充裕的融資空間,增強了公司未來項目投資的主動性、靈活度。

  具體情況說明如下:

  1、2018年政府提出“降杠桿、控風險,追求健康持續發展”和“構建房地產市場健康發展的長效機制”的舉措。由于公司現有的土地儲備相對充足,可滿足企業近期開發銷售的需求,同時也為了響應國家新舉措,保持公司穩健發展的節奏,所以近三年公司僅在2017年儲備了一宗土地。但隨著現有項目的逐步推進,公司將積極參與長三角、京津冀和粵港澳大灣區三大城市群開發建設,計劃短期內在以上區域擇機新增土地儲備。

  2、公司報告期內存貨94.76億元,公司存貨周轉率約為0.1,造成此結果主要是由于2018年項目所在地政府嚴控新房預售許可證,使得公司未能及時取得所有完成開發項目的預售許可證,影響了公司的銷售額,導致2018年公司業績下滑。公司報告期內94.76億元的存貨,其中78.27%(約合74.17億元)的待銷售樓盤都是位于城市核心區域,或是國家級高新技術產業開發區。如:三湘印象名邸(上海浦東),處于浦東前灘(緊鄰2010年世博會會址)核心區域;三湘海尚福邸(上海浦東)、三湘森林海尚城(河北燕郊)都在國家高新技術開發區內;目前公司正在加緊對其余項目預售許可證的申請,爭取在2019年實現銷售,快速回籠資金,進一步加快由于調控帶來的報告期內房地產業務存貨周轉速度。

  3、公司多次被評為“全國重合同守信用單位”“中國房地產百強企業”;尤其是在2017年中誠信證券評估有限公司上調公司債信用等級至AA+。公司在合作過的銀行中信譽良好,擁有較強的融資能力,只是考慮到當時的宏觀調控,沒有大幅擴張,故近三年公司只儲備了一宗土地。鑒于以上情況,使我們公司目前處于低杠桿、低負債率的狀態下經營,為日后公司調整業務模式、發展新項目預留了融資空間,也為公司未來繼續立足上海,圍繞長三角、京津冀、粵港澳大灣區等區域擇機拓展業務奠定了堅實的財務基礎。

  通過以上幾個核心問題的梳理,可以發現,三湘印象之所以會出現“地產、文化業務營收、利潤雙下滑”的情況,確實與外部大環境分不開,而此次大幅計提商譽減值將有助于三湘印象輕裝上陣、輕松出發。同時,隨著公司存貨的進一步去化,公司2019年的經營將會出現爆發式增長,這在一季度的財報中已經有所體現。而隨著存量的去化、資金的回流,三湘印象將進入新一輪的擴張周期。

  (本文不構成任何投資建議,信息披露內容以公司公告為準。投資者若據此操作,風險自擔。)

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